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浙江省是全国最为富裕的省份之一，位于浙北的嘉兴，更是走在浙江的前列。

璀璨灯火，浙北明珠

随着城市化的发展，嘉兴南湖区、秀洲区成为更多外地人选择的区域，当然这边区域，随着巨量的人口涌入，也促进了这片区域楼市固定资产价值攀升。

对于很多在嘉兴看房，但还没有安家的群体来说，或许真的是“回不去的房价”，毕竟嘉兴市区这几年楼市房价变化真的“太大”了。

生态名城，江南名城

2016年，不管是南湖区还是秀洲区，这两个区域平均房价大约是0.65万。

而对于现在，南湖区的平均房价2.34万，而秀洲区的平均房价2.14万，分别位列嘉兴7区县当中的第1位和第3位。

仅仅只用了5年左右的时间，这两个城区的房价却出现了翻天覆地的变化，或许这对刚需看房但没有买房的人来说，真的是“后悔莫及”。

城市的发展印记

嘉兴是浙江这几年发展最快的区域之一，而对于这个片区有很多世界500强企业。

这几年房价突然大幅上升，其实和整个嘉兴的综合实力提升有直接关系。

另外嘉兴地处大上海都市区重要的辐射区域，又是杭州都市圈重要的次中心城市。

如此好的地理位置，或许也是推动嘉兴楼市房价大幅向前的主要因素吧。

月色下的城市风华

随着房贷收紧以及房地产开发企业三道红线抑制企业融资，相对来说现在绝大多数的城市楼市没有以前那么火热，这对于嘉兴南湖区、秀洲区，或多或少也会产生一定的影响。

那么今天我们就南湖区、秀洲区这两个城区与大家进一步剖析，主要剖析这两座城市楼市潜力与未来。

影响一座城市楼市固定资产价值的因素有很多，地理位置、人口、经济发展都与楼市固定资产价值有关系。

便捷的嘉兴交通

首先让我们来认识一下这两个区域，他们现在的常住人口有多少？

根据第7次人口普查数据，整个嘉兴地区的常住人口超过了540万，相比于2010年人口爆增90万，侧面反映到嘉兴地区成为“人口收割机”的城市，大量的年轻人、巨量的年轻人前往嘉兴安家创业。

现在嘉兴南湖区（包括经济技术开发区）常住人口大约为96万人，相比于过去10年，南湖区人口暴增35万。

座座高楼，拔地而起

另外秀洲区现在的常住人口是56万人，相比于过去10年时间，人口流出2万人。

我们从这两个城区的人口分布可以看出，现在嘉兴市区的常住人口已经达到了152万。

我们再来看一看这两个区域他们的管辖面积又有多少？

152万的人口聚集嘉兴市区，南湖区管辖面积大约426平方公里，秀洲区的管辖面积大约542平方公里。

城市的配套会越来越好

可以看出968平方公里的区域人口却聚集了152万人，侧面反映到这个区域的人口密度真的非常的高。

我们再来了解一下这两个区域他们所处的地理位置。

嘉兴之所以发展快，与嘉兴的地理位置有直接关系。处在大上海的边上，另外又与杭州、宁波、苏州等中心城区接壤，自然也就推动了这个区域成为更多企业重点落户的区域，成为更多年轻人选择的区域。

南湖区地理位置

从地理位置上看，南湖区与嘉善县、平湖市以及海盐县多个区域接壤，促进了南湖区未来主动对接这三个区域，加速南湖区与这三个区域的联动。

秀洲区地理位置

秀洲区的地理位置也非常不错，与海宁、桐乡以及江苏吴江区多个区域也基本上是接壤的，促进了秀洲区未来有很大的发展潜力。

其实整个嘉兴管辖范围都不大，包括周边县市在内，嘉兴地区的管辖面积（不包括海域面积）也没有超过4000平方公里。

优秀的城市生态环境

可以说这片区域已经是寸土寸金，毕竟随着上海、南京、苏州宁波四大中心城市联动，加速嘉兴成为这四大中心城市之间的桥头堡。

而未来嘉兴的轨道交通或许更为密集，高铁、城际铁路、市域轨道甚至这几个中心城市的地铁也会延伸到这片区域。

川流不息的城市

我们再来了解一下这两个区域在过去一年所完成的经济总量。

2020年，浙江嘉兴共实现经济总量5,509亿，在浙江排名第5。在全国处于第41位，与江西南昌、江苏泰州等地相近。

对于这两个城区而言，2020年，南湖区（包括经济技术开发区360亿）共完成经济总量998亿，在嘉兴地区排名第三，仅次于海宁1,030亿，桐乡1,002亿。另外秀洲区共完成经济总量503亿，在嘉兴地区排名第七。

城市之美，在于经营

从嘉兴市区的经济总量可以看出，两座城区加起来超越1,500亿，应该说嘉兴市区这个这片区域的经济发展相当不错。

我们再来了解一下这两片区域他们的产业分布。

现在的南湖区三次产业结构比重大约为2.1:43.6:54.3，可以说南湖区工业发达，服务业也超级发达，对于这片区域或许不再是传统的“农业之城”。

亭台楼阁，江南之城

现在的南湖区逐渐形成战略性新型产业、数字经济核心产业、装备制造业等三大支柱产业，推动南湖区工业快速发展。

2020年，南湖区规上以上工业营收超过909亿，与距离千亿规模仅有一步之遥。

现在的秀洲区三次产业结构比重大约为2.8:50:47.2，侧面反映到秀洲区在第二产业上占有很大优势，而第三产业与南湖区差距较大。

不断向前的城市

秀洲区的工业发展与南湖区其实没有太大的差别，这个片区规上工业总产值达到703亿。

通过多年的发展，秀洲区逐渐形成计算机通讯及其他设备制造业、化学纤维制造、非金属矿物制品制造、纺织业、电器机械及器械制造等五大主导产业。

我们再来了解一下这两片区域，他们的建成区规模。

通过这么多年城市化发展，促进了越来越多的年轻人快速流入嘉兴，对于现在这两片城区而言，建成区规模“超大”。

不同视角下的城市美景

整个嘉兴地区建成区规模最大的就是南湖区，现在南湖区的建成区面积大约128平方公里，另外秀洲区也达到了84平方公里，两地建成区面积超过212平方公里。

城市发展不是一天两天建成的，更是嘉兴这些年大力推动中心城区建设，大力促进南湖区和秀洲区蝶变。

秀美之城

我们再来了解一下，在过去一年嘉兴这两座城区房地产开发情况以及成交量。

2020年，嘉兴南湖区房屋施工面积超过639万平方米，房屋竣工面积达到112平方公里，新房成交面积153万平方米，成交金额高达218亿。折算单价，南湖区每平米成交单价为1.42万。

2020年，嘉兴秀洲区新房施工面积313万平米，竣工面积26万平米，全年共完成房地产开发投资72亿。秀洲区共完成新房成交67万平米，实现新房成交额高达90亿，折算单价，每平米成交单价为1.34万。

越来越美的城市

嘉兴两座城区新房成交面积相加超过220万平米，如果按照每100平米为一套住宅，那么也表示嘉兴城区一年的新房成交量达到2万套。

我们从多角度、多维度剖析这两座城区分别从常住人口、地理位置、经济总量、产业分布、管辖面积、建成区面积、过去一年新房成交量可以看到：

嘉兴市区城市化发展越来越夯实，巨量的人口推进这片区域城市化，也推动了楼市的火热。

城市发展日新月异

这片区域的经济在高速发展，尽管现在楼市的房价相比于2016年，上涨太快了，但嘉兴现在楼市的平均价格或许也是嘉兴城市化发展的历史必然。

绝佳的地理位置，促进嘉兴城区蝶变。也推动了嘉兴基建大投入，促进了嘉兴固定资产价值逐年攀升。

产业进来了，人口进来了，城区变大了，城市环境变好了，这都是嘉兴这几年可以看得到摸得着的变化。

城市的彩虹

短期的角度看，南湖区、秀洲区房价大涨的概率不高，毕竟本着住房不炒的原则，以及要建设共同富裕示范区，促进嘉兴儿女走向共同富裕，对于这个片区来说，楼市房价与经济发展协调共进或许是未来重要的发展趋势。

尽管现在房贷收紧以及房地产开发企业三道红线抑制企业融资，楼市相对来说，火热的程度与之前形成一定的差距。

但完全不影响嘉兴城市化，不影响南湖区、秀洲区持续蝶变。正是嘉兴未来的价值走向，推动了更多的企业，更多的人前往嘉兴创业、安家。

城市的印记与美景

长期的角度看，随着长三角多层次轨道交通规划实施，推动嘉兴各区域成为多条轨道穿梭而过的重要区域，也推动了嘉兴未来做大、做强。

看好南湖区的发展，南湖区作为嘉兴城区最核心的区域，未来城市在医疗设施，基础教育，生态环境等方面也会大幅度提升，对于这个片区未来会更美、更亮、更好。

每一年的城市都有不一样的变化

看好秀洲区的发展，秀洲区与嘉兴多个经济发达的县市相连，促进了秀洲区未来快速联动海宁、桐乡与嘉兴市区共同发展，促进这些区域仍为一座更大的都市。

这是一座非常优秀的城市，南湖区、秀洲区在蝶变。对于这个片区城市化非常看好，应该说，这个片区未来楼市有很大的潜力。

个人观点，仅供参考。